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金众麒麟府

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项目交房时间、价格、户型图、学校配套、最新在售房源

金众麒麟府售楼处24小时VIP电话：400 013 9098

占地面积：33570.00㎡

建筑面积：148860.60㎡

产权：40年（商办公寓）

总房源：854户

物业费：9.8元/㎡

车位数：879个

容积率：3.18%

绿化率：30.00%

梯户比：9栋4梯5户，10栋4梯3户

装修情况：精装修

物业公司：深圳市中盈物业管理有限公司

开 发 商：深圳市深旅物业管理有限公司(深圳金众地产子公司)

项目背景与定位

金众麒麟府是由金众集团倾力打造的高端住宅区，坐落于深圳市南山区西丽湖国际科教城核心地段。该项目定位于“低密度康养社区”，旨在为住户提供一个远离喧嚣、亲近自然的生活空间。值得一提的是，该区域还被誉为“深圳唯一国宾区”，具备得天独厚的地理优势。

交通配套

西丽高铁站是广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划中的重点，据悉，西丽高铁站建成后将形成一个集国铁、城际铁路和城市轨道交通以及物业开发为一体的现代化综合交通枢纽。不仅满足市民出行需求，拉动周边经济增长，更将会带动南山北部片区跨越式发展。

西丽片区除了坐享西丽高铁站(规划中)和深圳北站两个交通枢纽外，地铁也为片区的快速化发展提供了有效支撑。

目前西丽片区轨道通车总里程已达到18.6公里。除了已开通的地铁5号线、7号线，规划中的地铁15号线、29号线也都汇集在西丽片区。距离7号线西丽湖站约500米左右站即可到达西丽站，换乘地铁5号线，通达全城。

另外，项目周边还有5个公交站：西丽湖地铁站、动物园、西丽湖动物园总站，西丽公交站、资本市场学院东，可快速到达蛇口、龙华民治等地。

自驾出行也很方便，从项目出发，经西丽湖路、丽山南路转南坪快速或沙河西路可快速通往全市各地

休闲•生态

天赋湖山基因，三山一湖四公园环绕

于繁华之中拥山瞰海，赋予塔尖人物大气天成的风范，成就更高的境界与胸怀。深圳南山最后一块绝版湖居地，近千万顷的臻稀原生山林，绿化规控达60%，负氧离子含量高达2万/㎡，绿湖绿化覆盖率深圳第一

【一方湖山大境】三山环抱，一湖为邻，西丽湖一线景观资源，千万顷珍稀原生资源，造就一席湖山大境；14公里西丽湖环湖栈道+13.7公里大沙河生态走廊+34公里深圳湾环湖栈道，汇聚城市自然资源标地，山河湖海城市绿脊.

北面举步一线西丽湖，观浩淼湖水一碧如镜；南观大学城人文景观，一览无余；人文自然相叠，享复合景观资源，从环境上来说，是肯定的。西丽湖与麒麟山、羊台山、塘朗山三山环绕， 周边有大沙河公园、羊台山公园、塘朗山郊野公园、深圳野生动物园四座公园。形成了“三山一湖四公园，原生态低密人居”的环境布局。

商业•配套

项目周边汇聚了宝能全球汇、云城万科里商业、益田·假日里等繁华商业，购物休闲都非常方便。

这些购物中心离金众麒麟公馆有点距离，不过乘坐地铁短时间内皆可达到，也较为方便。

教育 医疗

项目内配建有幼儿园，可在家门口就读。项目周边中小学较多，有多所集团组团办学的学校，这也是西丽教育的一大特色。

小学有大磡小学、深圳大学城丽湖实验学校、南二外(集团)平山小学等;初中有深圳大学城丽湖实验学校、南山区文理实验集团科创学校等。

西丽现有两所大型综合医院，南方科技大学西丽人民医院(二甲)、深圳大学总医院(三甲)，医疗有保障

金众麒麟府，与金众麒麟公馆同地块，是金众麒麟公馆的“全面升级版”，推售的产品是建面约108-293㎡湖山资产。

西丽潜力龙头盘——金众麒麟府

全新升级之作，再创大湾区湖山资产传奇

位于西丽大学城片区，金众麒麟府金众的全新升级之作——金众麒麟府其实有四层独特性：

三面采光+环幕无遮挡湖景，依山傍水

金众麒麟府在景观尺度上做了大幅升级，270°环幕视野，约14.8米采光面，尽享西丽湖山景色。

想象一下，在这样的景观前，窗外就仿佛一幅秀丽清雅、耐人寻味的工笔山水画，这份惬意悠然实在是人生之福。

限量精贵资产，约14.8米超大开间，1:1超低梯户比

为了不辜负这片宝地，呈现更好的山水景观，金众麒麟府在产品力上可谓下足了功夫。

比如考究产品材质，臻选国际标准打造，内部则做到了约14.8米超大开间、4梯3户的尊享配置。

此外，金众麒麟府由世界500强——仲量联行，担任物业管理服务顾问，为业主量身打造国宾级麒麟服务24小时的金牌管家，贴心守护业主的日常。

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房产信息：

中期业绩解读丨万科：坚持保交房保兑付，短期偿债压力仍在

2024年上半年，面对严峻的市场形势，万科将经营安全放在第一位，制定并落地了“一揽子方案”，围绕“保交房、保兑付、转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。

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销售额1273.3亿元，同比下降37.6%

2024年上半年，万科实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%。

一方面，万科开展营销创新，发掘低成本获客渠道，上半年持续将常态化直播、老业主维系嵌套进营销节点，累计开展直播4.9万场，客户登记14.9万组。另一方面，万科针对现房住宅、车位和商办进行分类管理，发挥地物协同优势，加强库存去化。年初现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元。此外，万科通过前置产品设计、工程策划、精细穿插等方式，提升开发效率，形成了快速开发、建设和现房交付的完整流程，并在部分城市落地。继2023年海南金色里程安居房项目实现12.3个月现房交付和销售、海南公园里安居房项目实现14.5个月现房交付和销售后，2024年上半年继续开展海南三亚湾项目现房开发，255天内实现从土地获取到全区16栋封顶，计划年底竣工验收并获取现房销售证。

图：2024年上半年万科各区域销售贡献占比情况（按金额）

从各区域销售金额贡献占比来看，南方区域、上海区域和北京区域销售占比最高，均超过10%，分别为23.5%、35.2%和12.7%，东北区域占比5.1%，华中区域占比8.5%，西南区域8.0%，西北区域6.0%。

投资上兼顾安全与发展需要，坚持量入为出、精准投资

2024年上半年，万科累计获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米，项目总地价10.2亿元，权益地价总额约7.8亿元，新增项目平均地价为3944元/平方米。2022年以来，万科累计投资项目82个，其中主动投资项目的平均开盘周期5.7个月，首次开盘的兑现度约87%。

在政策许可范围内，万科通过商改住、资源置换等方式，持续推动存量资源的盘活。2023年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化，实现盘活回款和投资应收款回款81亿元，盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。

截至2024年六月底，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约8213.5万平方米。其中在建项目计容建筑面积约5085.1万平方米，权益计容建筑面积约3229.6万平方米；规划中项目计容建筑面积约3128.4万平方米，权益计容建筑面积约1993.2万平方米。此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件总计容建筑面积约373.9万平方米。

保交房、保兑付，持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度

2024年上半年，万科合计完成169个项目、262个批次、7.4万套房的交付，其中商品住宅6.2万套。

在工程交付方面：一方面，万科开展“与业主共建家园”系列行动，打通客户沟通渠道，提升建造现场的动态可视化，完善交付流程，赢得客户信赖；3月在全国范围内启动“实景购房节”活动，通过已交付园区实景展示及参与丰富的社群服务，为客户提供未来生活场景的真实体验。另一方面，完善社区配套，营造社区氛围，提升大盘项目入住率。

在产品和服务质量提升方面：一方面，万科持续深化产品体系建设，加快成熟产品应用。“拾系”、“映象系”、“锦系”等产品线持续迭代，产品品质和效率进一步提高；“映象系”在上海、杭州、宁波3个城市5个项目落地。另一方面，万科坚持综合住区产品模块研发创新，提升居住体验，深入挖掘客户对住宅产品的真实需求，坚持关键产品模块研发与应用。此外，深度参与城市更新等城市的重要发展进程，与城市共同生长，探索和建立城市级场景的营造能力。上半年上海上生新所实现二期建成开放，业态包含办公、商业、教育文体等，在保留原有历史风貌的基础上，构建出与自然相融自洽的立体开放公共空间体系，引入充满年轻活力的商业品牌，成功营造了功能复合的国际文化活力社区。

转型高质量发展，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务

2024年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%。分业务类型来看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1234.0亿元，占比86.4%；来自物业服务的营业收入160.0亿元，占比11.2%。

图：2024年上半年万科营业收入占比情况

万物云深化蝶城战略，存量拓展助力底盘扩张。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力，2024年上半年，万物云新获取221个住宅服务项目，饱和收入共12.76亿元，其中在蝶城范围内获取存量项目的中标率达到74%，蝶城数量从年初的621个增长至642个。

租赁住宅业务“泊寓”实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。2024年上半年泊寓在北京、深圳、杭州、成都等城市新获取房源1.5万间，其中一线城市拓展房源1.2万间，占比80.6%；净新增开业0.33万间。截至6月底，泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，服务的企业客户超5300家，为业务带来了更稳定的客户结构。此外，泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等23个城市共纳保155个项目，涉及房源11.2万间。

商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”是万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。万科商业业务(含非并表项目)营业收入45.9亿元，同比增长6.7%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.1亿元，整体出租率94.2%，同比基本持平。

“万纬物流”为万科多温区物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，2024年上半年物流业务（含非并表项目）实现经营收入19.4亿元，其中高标库营业收入10.7亿元，同比下降6.0%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）8.8亿元，同比增长8.4%。

净负债率有所上升，货币资金不足以覆盖一年内到期的有息负债

截至2024年六月底，万科资产负债率为72.94%，较上年底下降0.28个百分点；净负债率为62.04%，较上年底上升7.38个百分点。

有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为23.3%。有息负债以中长期负债为主，一年内到期的有息负债1019.5亿元，占比为30.8%；一年以上有息负债2293.2亿元，占比为69.2%。持有货币资金924.0亿元，不足以覆盖一年内到期的有息负债，短期偿债压力较大。

表：万科截至2024年6月底融资情况表（单位：亿元）

万科持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2024年上半年境内新增融资的综合成本为3.60%，期末有息负债的加权平均债务期限为5.3年。截至2024年六月底，分融资对象来看，银行借款占比为67.8%，应付债券占比为19.5%，其他借款占比为12.7%；分境内境外来看，境内负债占比83.3%，境外负债占比16.7%，其中境外负债占比较年初下降3.0个百分点，人民币负债占比83.4%，外币负债占比16.6%。

围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作

未来万科将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。

一是确保高质量交付：全力做好交付工作，预计全年交付18.8万套；

二是积极化解债务：确保公开债如期顺利偿还；

三是转型高质量发展：聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的财务投资。开发业务方面，强销售与保交付，积极推动销售回款，以现金流安全为核心开展各项工作，强化产品、代建、现房销售能力优势；作为综合住宅组成部分的商业业务，确保重点项目顺利开业，推动重难点项目专项解题和经营改善，保障重点融资、交易项目的NOI水平，促进REIT回报表现和资产价值提升。物业服务方面，保品质与拓市场，夯实基础服务能力，提供高品质基础物业服务；依托品牌优势及区域密度优势，围绕蝶城战略积极拓展市场。租赁住宅方面，提效率与创价值，提升项目运营效率；优化资产质量，创新合作模式，培育合格资产，打造多渠道的退出路径；建设产建、数字化运营等全产业链能力，探索面向未来的发展模式。物流仓储方面，强服务与提能力：聚焦冷链与核心城市，完善仓网布局；打造标准化产品服务，完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性。

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