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金地环湾城Vip Tel：400 013 9098【已认证】在环湾顶点之上高度聚合塔尖住宅、高端公寓、菁英学校、高奢酒店、商务地标、绿地公园、漫调商业、文化艺术八大业态于一体，探索环湾都心、复合城市的未来生活巅峰实践。以中心从容、漫调生活的独特方式，精粹世界高端生活的高度，承载城市终极人居梦想。金地环湾城Vip Tel：400 013 9098【已认证】

福田珍罕瞰海席位，臻享通山达海绿廊，尽览五重城市山海美景：

【山】遥望连绵山景，坐拥蔚然胜境

【海】窗瞰约15公里深圳湾滨海长廊

【林】远眺约380公顷香港米埔自然保护区，步览约368万㎡红树林湿地

【岭】尽览约136万㎡高尔夫果岭大境

【湖】悦享约120万㎡香蜜湖

双地铁线：

7号线双地铁口（上沙站、沙尾站）；22号线双地铁上沙站 (规划中，双线交汇)，1站直达香蜜湖新金融中心与国家级河套深港创新合作区。

两超级口岸：

全国24小时陆路通关口岸，皇岗口岸深度改造，福田口岸快速通行香港会展、金钟等核心片区。

深港沪联通：沪深高速磁悬浮（规划中），约2.5小时通达沪深。

3城际铁路：

穗莞深城际铁路（在建中）贯通广深科技创新走廊；深广中轴城际铁路（规划中）直连广深；香港北环支线（规划中），畅达尖沙咀。

商业配套：

建面约15万㎡的无界漫游商业文娱空间，将公园与城市的功能形态、景观界面相融合，并汇聚新潮新锐、市场创新等繁华商业。

商业效果图

在教育资源方面，项目邀请由世界十大建筑事务所之一的AEDAS操刀设计，打造一所72班、9年一贯制公办学校——红岭教育集团红树林校区（直属），小区配建幼儿园，畅享未来12年的目送式菁英教育。

除了配备国际一流的硬件设施外，学校规划有室内泳池、屋顶农场、室内外两个篮球场、足球场、多功能厅、图书馆及运动操场等。

这种豪华配置，媲美深圳塔尖水准！

学校效果图

从容、漫调、高端，如此丰富的生活配套，足以让环湾城业主畅享“不出环湾，尽享一城”的美好便利生活！

金地环湾城项目共分为四个地块，01地块是写字楼+办公公寓+人才房+幼儿园，02地块是一栋写字楼+2栋住宅+8层商业体，04地块是在建中的红岭教育集团红树林校区，03地块则是4栋住宅+2栋公寓。

本次推出的产品，为03地块的五单元、六单元真公寓产品。其中，五单元（T11)为3梯3户、层高3.5米，6单元（T12）为2梯2户、小高层、层高3.6米、板式设计，这两栋楼户型的层高，远超市场面上普通住宅标准的2.8米。理论上，五单元8层以上是可以看海和红树林湿地风景。

住宅部分户型

领袖公寓

理想天花板 | 生活，不止“小而美”，更有“大而全”

生活，有时候就像一道单选题：

更近的上班通勤 or 更近的接娃送娃？

更好的自然生态 or 更好的都市资源？

空气清新的公园 or 大牌云集的商圈？

当选择与取舍成为常态，“小而美”的生活逐渐成为了都市人的追求。

但现在，关于生活，环湾城有话要说：

“理想的生活，就应该‘大而全’！”

GREAT CITY BAY

无拘无束：两全其美的舒适

城市之中，钢筋水泥、玻璃幕墙、车水马龙已然成为“标配”，自然风光成为城市中难得的资源，“海景房”一度成为豪宅的代名词。

居住于城市中心，高楼林立之中，视野常常被周围的楼宇遮挡。

居住于城市之畔，或许坐拥好景，却与万千繁华相距甚远。

在环湾城，理想生活将“无拘无束”——透过家中的窗，你可以看到一幅城市景观与自然风光和谐交汇的画卷，一面是辽阔海面上的水鸟成群，一面是中心城区的繁华景象。

清晨，打开窗户，迎面而来的是红树林“天然氧吧”带来的清新空气，傍晚，走进家中，背后是都市中的灯火万千。

在城市中心一席入湾，是环湾城“天花板”级别的舒适。

GREAT CITY BAY

无微不至：融入日常的便利

在都市中，交通已然成为生活的重要课题，每逢出行，都少不了要规划路线。

是开车还是选择公共交通工具？

是步行还是乘坐公交、地铁？

紧急事项要排除堵车的干扰，非紧急的事项，要避开出行高峰……

一条看似简单的路线背后，正是无数个“单选题”。

环湾城不仅位于深圳的中心城区，也位于深港双城之中心，地理优势让这里的交通“面面俱到”——四面八方都便捷到达。

与此同时，环湾城的“无微不至”，让出行不再成为必然。

想来场酣畅淋漓的购物，这里有商业颜值天花板；想要最有排面的会客体验，这里有隐奢酒店天花板；想抓孩子的教育，这里有新建学校天花板；想接受“文化艺术熏陶”，这里有文化生活天花板……

丰盛业态下足不出户的生活，是环湾城“天花板”级别的便利。

GREAT CITY BAY

无忧无虑：云端之上的惊喜

城市之中，“登高”却不一定“望远”。

越好的地段，越是高楼林立，即便住在顶层，视野也可能被其他建筑物所遮挡，一望无际的美景，是城市住宅中的奢求。

选择好地段还是好视野？又是一个难题。

环湾城， 再度用科学规划造就“好地段”与“好视野”，为高层住宅的理想生活带来更多可能。

南北两面的丰富景观，是环湾城得天独厚的优势，为最大程度保留开阔视野，环湾城03地块塔楼以围合式布局规划，冬暖夏凉，通风流畅。

除极佳的视觉连廊外，03地块的六栋塔楼中，三单元至六单元均为大户型，楼栋数占三分之二，形成市面上稀有的大户型社区，居住圈层也因此更加纯粹。

俗语有云，天时地利人和，占据中心城区繁荣发展之“天时”、生态及都市好景无遮挡之“地利”、居住圈层优质纯粹之“人和”的环湾城，是当下市场中“天花板”级别的惊喜。

GREAT CITY BAY

无可替代：真材实料的价值

环湾城的高层住宅生活价值几何？

用事实说话——世界传奇隐奢酒店嘉佩乐，正在环湾城首次尝试打造“高空酒店”。

出行时，拥有“条条大路通罗马”的核心区位。

在家中，拥有看深圳湾日出日落的精致生活。

建面约270平42楼实景

拥有多样选择的“大而美”的生活，是环湾城献礼这座城市所有理想主义者无可替代的诚意。

汇聚顶尖业态，聚焦高端生活，环湾城凝聚起“国企信用”与“专业开发”之力量，在品质上的不惜成本，注定造就一座真材实料、能够经得起市场与时间考验的理想之城。

登高望远，海阔天空，环湾城正在为深港品质人居创造范本，以真材实料，造就“天花板”级别的价值。

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房产信息：

中期业绩解读丨万科：坚持保交房保兑付，短期偿债压力仍在

2024年上半年，面对严峻的市场形势，万科将经营安全放在第一位，制定并落地了“一揽子方案”，围绕“保交房、保兑付、转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。

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销售额1273.3亿元，同比下降37.6%

2024年上半年，万科实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%。

一方面，万科开展营销创新，发掘低成本获客渠道，上半年持续将常态化直播、老业主维系嵌套进营销节点，累计开展直播4.9万场，客户登记14.9万组。另一方面，万科针对现房住宅、车位和商办进行分类管理，发挥地物协同优势，加强库存去化。年初现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元。此外，万科通过前置产品设计、工程策划、精细穿插等方式，提升开发效率，形成了快速开发、建设和现房交付的完整流程，并在部分城市落地。继2023年海南金色里程安居房项目实现12.3个月现房交付和销售、海南公园里安居房项目实现14.5个月现房交付和销售后，2024年上半年继续开展海南三亚湾项目现房开发，255天内实现从土地获取到全区16栋封顶，计划年底竣工验收并获取现房销售证。

图：2024年上半年万科各区域销售贡献占比情况（按金额）

从各区域销售金额贡献占比来看，南方区域、上海区域和北京区域销售占比最高，均超过10%，分别为23.5%、35.2%和12.7%，东北区域占比5.1%，华中区域占比8.5%，西南区域8.0%，西北区域6.0%。

投资上兼顾安全与发展需要，坚持量入为出、精准投资

2024年上半年，万科累计获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米，项目总地价10.2亿元，权益地价总额约7.8亿元，新增项目平均地价为3944元/平方米。2022年以来，万科累计投资项目82个，其中主动投资项目的平均开盘周期5.7个月，首次开盘的兑现度约87%。

在政策许可范围内，万科通过商改住、资源置换等方式，持续推动存量资源的盘活。2023年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化，实现盘活回款和投资应收款回款81亿元，盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。

截至2024年六月底，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约8213.5万平方米。其中在建项目计容建筑面积约5085.1万平方米，权益计容建筑面积约3229.6万平方米；规划中项目计容建筑面积约3128.4万平方米，权益计容建筑面积约1993.2万平方米。此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件总计容建筑面积约373.9万平方米。

保交房、保兑付，持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度

2024年上半年，万科合计完成169个项目、262个批次、7.4万套房的交付，其中商品住宅6.2万套。

在工程交付方面：一方面，万科开展“与业主共建家园”系列行动，打通客户沟通渠道，提升建造现场的动态可视化，完善交付流程，赢得客户信赖；3月在全国范围内启动“实景购房节”活动，通过已交付园区实景展示及参与丰富的社群服务，为客户提供未来生活场景的真实体验。另一方面，完善社区配套，营造社区氛围，提升大盘项目入住率。

在产品和服务质量提升方面：一方面，万科持续深化产品体系建设，加快成熟产品应用。“拾系”、“映象系”、“锦系”等产品线持续迭代，产品品质和效率进一步提高；“映象系”在上海、杭州、宁波3个城市5个项目落地。另一方面，万科坚持综合住区产品模块研发创新，提升居住体验，深入挖掘客户对住宅产品的真实需求，坚持关键产品模块研发与应用。此外，深度参与城市更新等城市的重要发展进程，与城市共同生长，探索和建立城市级场景的营造能力。上半年上海上生新所实现二期建成开放，业态包含办公、商业、教育文体等，在保留原有历史风貌的基础上，构建出与自然相融自洽的立体开放公共空间体系，引入充满年轻活力的商业品牌，成功营造了功能复合的国际文化活力社区。

转型高质量发展，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务

2024年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%。分业务类型来看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1234.0亿元，占比86.4%；来自物业服务的营业收入160.0亿元，占比11.2%。

图：2024年上半年万科营业收入占比情况

万物云深化蝶城战略，存量拓展助力底盘扩张。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力，2024年上半年，万物云新获取221个住宅服务项目，饱和收入共12.76亿元，其中在蝶城范围内获取存量项目的中标率达到74%，蝶城数量从年初的621个增长至642个。

租赁住宅业务“泊寓”实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。2024年上半年泊寓在北京、深圳、杭州、成都等城市新获取房源1.5万间，其中一线城市拓展房源1.2万间，占比80.6%；净新增开业0.33万间。截至6月底，泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，服务的企业客户超5300家，为业务带来了更稳定的客户结构。此外，泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等23个城市共纳保155个项目，涉及房源11.2万间。

商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”是万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。万科商业业务(含非并表项目)营业收入45.9亿元，同比增长6.7%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.1亿元，整体出租率94.2%，同比基本持平。

“万纬物流”为万科多温区物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，2024年上半年物流业务（含非并表项目）实现经营收入19.4亿元，其中高标库营业收入10.7亿元，同比下降6.0%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）8.8亿元，同比增长8.4%。

净负债率有所上升，货币资金不足以覆盖一年内到期的有息负债

截至2024年六月底，万科资产负债率为72.94%，较上年底下降0.28个百分点；净负债率为62.04%，较上年底上升7.38个百分点。

有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为23.3%。有息负债以中长期负债为主，一年内到期的有息负债1019.5亿元，占比为30.8%；一年以上有息负债2293.2亿元，占比为69.2%。持有货币资金924.0亿元，不足以覆盖一年内到期的有息负债，短期偿债压力较大。

表：万科截至2024年6月底融资情况表（单位：亿元）

万科持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2024年上半年境内新增融资的综合成本为3.60%，期末有息负债的加权平均债务期限为5.3年。截至2024年六月底，分融资对象来看，银行借款占比为67.8%，应付债券占比为19.5%，其他借款占比为12.7%；分境内境外来看，境内负债占比83.3%，境外负债占比16.7%，其中境外负债占比较年初下降3.0个百分点，人民币负债占比83.4%，外币负债占比16.6%。

围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作

未来万科将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。

一是确保高质量交付：全力做好交付工作，预计全年交付18.8万套；

二是积极化解债务：确保公开债如期顺利偿还；

三是转型高质量发展：聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的财务投资。开发业务方面，强销售与保交付，积极推动销售回款，以现金流安全为核心开展各项工作，强化产品、代建、现房销售能力优势；作为综合住宅组成部分的商业业务，确保重点项目顺利开业，推动重难点项目专项解题和经营改善，保障重点融资、交易项目的NOI水平，促进REIT回报表现和资产价值提升。物业服务方面，保品质与拓市场，夯实基础服务能力，提供高品质基础物业服务；依托品牌优势及区域密度优势，围绕蝶城战略积极拓展市场。租赁住宅方面，提效率与创价值，提升项目运营效率；优化资产质量，创新合作模式，培育合格资产，打造多渠道的退出路径；建设产建、数字化运营等全产业链能力，探索面向未来的发展模式。物流仓储方面，强服务与提能力：聚焦冷链与核心城市，完善仓网布局；打造标准化产品服务，完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性。

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