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深圳中洲湾迎海
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中洲在这片土地上规划了建面约126万㎡全系业态滨海综合体，涵盖超甲级写字楼、高端酒店、精品公寓、海景住宅、购物中心、公园式街区多种业态。
中洲湾·迎海II，作为福田高端海景住宅的实力红盘，其中心与海岸价值不言而喻。它坐落于福田核芯地带，与滨河大道城市金线、深圳湾15公里滨海长廊交相辉映;周边配套设施一应俱全，打造约26万m城央商业圈，一公里范围内街接BOSPACE车公庙等超50-60万m商业配套;更汇聚7号线、9号线、22号线(在建中)等三地铁交汇，交通便捷无比。这里，无论是购物休闲还是娱乐聚会，都能满足居者的各种需求
首排稀缺海景户型
满足深圳中产的中芯海景梦
买房总有这样那样的烦恼，核心区位、海景资源、低成本成为不可能三角，而中洲湾·迎海II洞悉了这种需求，并经过对购房者的生活场景精研，推出了建面约96-109㎡三房主力户型以及125㎡四房户型。
全户型均有3.15米阔绰层高、合理的户型设计，填补了尺度空间的短板，最大化保证居住的通透感和舒适度。
其中，建面约96m²的3房户型是入住深圳湾的至佳机会，该户型从人体工学动线、家庭结构以及生活习惯等多维考虑，设计了LDBK的空间布局，客餐厅开间约3.25m，进深约6.45m，整个厨房、餐厅、客厅一体化，另外客餐厅整体空间没有遮挡，同时连接景观阳台，更好地实现了通风采光与闲时观景的效果。
而建面约109m²的3房2厅2卫户型不仅是96m²户型的plus版本，也是南北通透的明星大三房，其横厅设计的宽度更能为生活带来更多尺度。
该户型两面采光，四面宽朝南，约11.2m观海面宽，客餐厅面宽约5.8m，进深4.1m，更有阔绰的主卧套间设计，步入式的衣帽间联通主卫，满足高品质的居住需求，完全可以容纳三代同堂居住。
另外，同样是横厅设计，建面约125m²的4房2厅2卫户型是270度揽海真四房，用更大的空间和观景面宽实现更多家庭对核芯住区的向往。
而在细节的设计上，更多品质居家的心思被倾注在上面，例如——
☛ 入门即玄关柜，留足了一家人的放鞋的空间，鞋柜里面的隔板还可上下调节高度，满足多种组合的放置；
☛ 主卧跟客厅同朝南，可以以至佳的角度和景观面呈现红树林海景或高尔夫景观；
☛ 生活阳台的设计给洗衣烘衣找好了合适的位置，让景观阳台的空间为居家活动留有更多余地。
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房产信息：
半年总结+趋势预判｜政策频出 助推市场复苏
中原研究-2024深圳楼市半年刊
序言：政策托底 一二手分化加剧 以价换量成主题
2024年上半年国内经济形势好于预期，但也呈现两极分化，内冷外热的局面。一方面是全球经济企稳，外部需求有所回暖。另一方面发达国家去库存结束，进口需求回归。同时，国内企业加速出海，优化全球布局，经济抗压和稳定性增强。多重利好下国内出口超预期增长，但内需偏弱，投资、消费皆放缓的态势不改，经济对外需的依赖程度较高，而内在动力不足。再加上今年作为全球大选年，外部不确定性上升。地缘政治局势紧张，中美、中欧贸易摩擦加剧。从与经济周期高度正相关的财政税收收入也可以看出，今年财政税收负增长，表明国内经济虽有所改善但下行压力依然较大。
解决内需偏弱，增强经济发展内在动力，关键在于解决房地产下行问题。投资、消费放缓，就业、收入下降，根源在于房地产极度低迷。国常会指出，“房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局”。因此，稳经济的关键是稳楼市，上半年救市信号强烈，政策上延续宽松趋势，并且力度进一步加大。
中央层面，2月LPR下调25个基点，为历史单次最大降幅。4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，消化存量、优化增量成为未来房地产调控的主要方向。这是时隔八年之后再提“去库存”，也为一线城市限购松绑提供了依据。5.17央行政策组合拳，降首付比例、降商贷、公积金贷款利率，首付比例、利率已经降至历史最低点。6月7日国常会以较大篇幅再提“去库存”，表明“去库存”工作成为楼市短期首要任务。同时，央行、住建部会议多次明确收购已建成存量商品房用作保障性住房。通过收购去库存加快存量商品房销售，加大保障性住房供给，推动构建房地产“市场与保障”双轮驱动发展的新模式。
为响应中央政策，根据因城施策原则，各地方政府也相应在限购、首付比例、贷款利率等方面做出调整。重点是一线、新一线，成为本轮调整的主要城市。除了一线城市以外，其余城市基本完全取消楼市限制措施。中央多次为房地产发声，加上频繁的政策松绑，明显改善了市场预期，各地方楼市成交也出现明显回升。
从深圳市场来看，楼市政策频出，政策松绑之密集、力度之大，堪称历史之最。2月春节前，深圳松绑限购，深户取消社保限制，非深户社保5改3。3月深圳取消7090限制，满足日益增长的改善需求。5月初深圳再次放松限购，分区优化限购政策。5月底，深圳响应央行517新政，降低首付比例和贷款利率，首套首付比例由3成降至2成，贷款利率由3.85降至3.5%。此次利率下调35BP，为单次最大降幅，首付比例也降至历史最低，政策力度已经超过2008年救市力度。
在政策支持下，深圳房地产市场也活跃起来，流动性显著增强。但最显著的特征是二手活跃新房低迷，一二手分化加剧。数据上来看，上半年二手住宅成交是新房的1.76倍，客户更加青睐二手房。市场从2021至2022年进入打新热潮，新房主导市场。至2023年一二手相对均衡，2024年，二手重新回到市场主导地位。一方面，二手价格经历了近三年的持续调整后，房价跌幅大，相对于周边新房，二手价格、户型方面更具性价比。另一方面，新房价格受管控，跌幅不如二手，一二手基本不再存在倒挂。同时近两年新房维权普遍，质量不佳、使用率不高等问题突出，客户对新房信心不足。因此，客户逐渐流向二手市场，二手成交出现明显回升，月成交稳定在4000套上下。
虽然市场成交活跃起来，但以价换量的局势未变。新房市场，开发商延续去年的降价促销政策，甚至不少开发商在原有折扣上再次大降价，坪山、龙岗、光明等地区出现不少破价项目，折后价格远低于周边二手，虽然有一定效果，但是也进一步冲击了市场。二手市场也是如此，成交量的上涨并未带动价格上行，成交依然以笋盘为主，量变尚未引起质变。
展望下半年，稳楼市仍是政府重点目标。但楼市下行趋势尚未扭转，下半年政策松绑还有较大空间。
宏观调控
新政力度持续加大, 政策调控次数大幅增长
据中原地产研究中心统计，今年上半年累计房地产调控政策次数约400余次，同比去年上升近一倍，楼市调控次数大幅增长。在调控时间上，二季度政策调控次数多于一季度，二季度政策力度明显加大；在调控政策内容上，仍以公积金贷款放宽、购房补贴为主，此外全国大多数城市已实施取消限购、取消利率下限、降低首付比例等措施，进一步降低购房者置业成本、降低上车门槛，加快楼市去库存步伐；在调控城市分布上，一线城市依然比较谨慎，但调控力度较往年进一步加大，其他大部分城市均从不同方面出台措施刺激市场需求。
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深圳限购政策持续优化 政策力度显著增强
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上半年，深圳房地产调控政策持续出台，政策力度较往年进一步增强。为更好适应房地产发展新常态，满足不同户籍人群、刚需及改善群体的住房需求，先后于2月份和5月份出台优化限购政策，有助于释放市场潜在需求。在新房领域，取消“7090”政策和出台新建筑设计规则，未来新房大户型供应占比将进一步增大，居住舒适度显著增强。在二手房领域，“以旧换新”，取消“二手房参考价”，存量房评估价格更新等政策，进一步降低二手房交易成本，促进二手房市场回暖。528新政的实施，进一步降低居民购房门槛，减轻还贷压力，市场出现短暂爆发，但受经济承压等因素制约，政策有效性仍显不足。总体而言，上半年深圳政策力度较往年同期显著增强，6月份二手房市场成交量创3年新高，新政效应持续释放；下半年市场面临的不稳定因素依然较多，政策力度有望进一步加大。
土地市场
土地供应
上半年深圳土地市场成交宗数较去年明显减少，居住用地面积供应大减，工业用地仍占据主导。在区域分布上，深汕区、龙华区成交宗数最多。
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土地出让面积狂降7成
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根据深圳中原研究中心监测，2024年上半年土地市场的成交面积较去年同期减少71.2%，成交金额同比减少68.5%。相较于去年，今年深圳上半年成交土地23宗，与去年同期相比减少10宗。工业用地成交17宗，占比73.9%，均以底价成交；其他用地成交3宗，位居第二；商业用地成交2宗，居住用地成交1宗，略高于底价成交。
居住用地分析
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上半年仅1宗宅地供应，创7年来新低
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上半年只出让1宗居住用地，较去年同期减少6宗，为近七年来低谷。该地位于龙华区民治街道，出让面积4.7万平，同比下降69.3%，成交金额51.8亿，同比下降75.5%，楼面价23913.7元/平，小幅度溢价成交，预计下半年居住用地供应会有所增加。
上半年各类型土地供应中，工业用地成交面积63.4万平，占比74%位居第一；其次为其他用地、居住用地。在各区分布中，龙华区、深汕合作区成交宗数较多；在成交面积上，深汕合作区位列第一。
土地排行榜
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深超总T207-0060地块仍占均价榜首
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根据深圳中原研究中心的统计，中建壹品投资发展有限公司、湖北文旅园区建设发展集团有限公司以51.79亿元联合竞得A808-0025宗地，溢价0.2%成交，为今年上半年唯一的住宅用地。A808-0025地块位于龙华区民治街道，无保障房配套供应，采用“单限单竞+摇号”规则，取消新房限价，但需提供普通商品住房销售价格的承诺函。
自2022年以来，楼面价前十中多集中于西部区域的龙华、宝安区，合计占据八个，主要得益于区域可供地面积较多，片区配套逐渐完善，市场认可度高。福田、罗湖等四区无宅地供应。近三年新房限价最高地块是T207-0060，由中海地产竞得，毛坯限价13.3万/平，受到市场普遍关注。
注：以上为《中原研究-2024深圳楼市半年刊》内容节选
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