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项目地址：大亚湾西区龙海二路上

总占地：60万平，

总建面：120万平，

共分南北两块地开发，南区为别墅，北区为住宅，共分4期，

开发商：广州珠江集团，

物业公司：康景物业，

物业费：1.43元/平，

总户数6787个，

车位配比1:1.6，

在售4期共14栋，

开盘时间2024年3月，交房时间2026年6月，

户型：95-99平3房，135-140平4房。

在售均价：7200-7800带装修。

14项全项测评开始，尤其是最后一项不利因素，一定要注意。

1、大门排面，楼盘可以说是没有大门，2期和3期中间只用一个铁栅栏拦着，门口有个保安守着，说实话，非常像工厂门口，完全没有一点排面，亲朋好友来家了做客恐怕一点面子都没有。而且外围市政道路目前还没开通，业主车辆存在乱停放问题，非常影响视野景观，这一项直接1分。

2、园林景观，鲁班实地拍摄了2期和3期的园林绿化，只能用四个字形容吧，“廖胜于无”。整个园林摘种的树木屈指可数，草坪绿化基本雨水冲死了，但是没有人去补，另外整个楼盘电动车摩托车穿行，地上砖块都被压烂了也没人去换，还存在电动车违规乱停的现象，地面上水泥地缺修、儿童游乐场塑胶脱落无人修补、以及垃圾乱扔无人清扫等诸多问题，简直不敢相信这是一个刚交房没两年的楼盘，甚至比很多10多年的二手房小区都要差。这一项直接1分。

3、建筑外立面，项目建筑整体颜色为浅黄色，除了1期外立面是砖块装饰外，2期之后都是刷的真石漆，时间久了也不会出现脱落，目前在售4期也都是铝膜工艺建造，没有槽钢层和腰线层。外观都是普通玻璃包括阳台立面栏杆也是比较普通，这一项6分。

4、车位配比和停车费，楼盘车位配比1:1.16，对于惠州楼盘完全够用，现在很多业主为了停车免费直接把车停在旁边原本的市政路上，鲁班探访了3期的停车场，这个楼盘入住率挺多，但车库车没停几辆车，可能为了省停车费停在马路和地上了，停车场铺设的是水泥，而且层高比较低很压抑。这一项3分。

5、物业服务，康景物业，说的是一级资质物业，物业费1.43，这个物业费算是市场上很低的物业费了，甚至比很多10年前的楼盘物业费还要低，但只能说一分价钱一分货，前面提到园林垃乱扔无人清扫，地面损坏，电动车乱停乱放这些问题，物业也没有及时处理，另外鲁班坐电梯下到停车场，发现电梯里面灰尘也无人擦拭。楼盘里面横幅满挂基本上就是吐槽物业不作为的问题，物业收费标准是已经定好的，而且这个楼盘基本都是大户型，每一户基本也有150-200左右，价格便宜不代表完全不管理，这一项直接给到1分。

6、楼间距和采光，整个项目全部是塔楼品字型设计，两梯4户的布局，都是大面积的住家户型，虽然是品字型，但开发商很聪明把两侧大户型阳台和小户型阳台放在完全相反方向，这样阳台景观都不会受到遮挡，楼栋之间完全是平行设计，在售14栋前后属于无遮挡，24栋距离对面一栋前后距离50米，左右距离大概20-30米，户型朝向主要是东南和西北朝向，但是西北也不会说没有阳光，鲁班下午去拍摄样板房，西北朝向下午阳光也是比较充足的。这一项可以打个7分。

7、户型使用率，珠江的户型得房率只能算中规中矩，不过楼盘每个户型基本都有一个小的入户花园，另外客厅开间比较宽敞，大户型主卧非常大，而且大户型还有现在市面上比较稀缺的双龙抱珠户型，这种户型隐私性比较好，父母子女房间隔得比较远。这一项可以打8分。

8、装修方面，装修方面采用的都是品牌一线装修，例如方太厨房三件套，TOTO马桶卫浴等，另外还赠送了新风系统，不用开窗室内空气就能循环。老实说7000多价格配这个装修非常不错的。这一项可以打8分

接下来是配套方面：

9、教育配套，项目小区内规划有两所幼儿园，不过目前还不清楚什么时候开，目前幼儿园最近的是旁边晶地里程的幼儿园，小学就是位于楼盘里面的珠江实验小学，初中则划分到马路对面距离约1.1公里的大亚湾京师实验学校。这两所学校步行都可以到，而且师资和学校配置都还可以，这一项可以打8分。

10、商业配套，目前珠江1/2期的底商已经都开业了，业态种类还是挺丰富的，有便利店，中型商超，早餐店，钱大妈，茶餐厅，汤粉店这些都有，满足日常生活所需不是问题，另外一河之隔对面就是大亚湾做大的新寮市场，从桥上过去走路也就900米不到，骑电动车几分钟。商业配套这一项打9分。

11、交通配套，珠江占据了大亚湾两条主干道，分别是龙海一路和龙海二路，往西去深圳也就3公里，距离沙田站导航距离5.6公里，门口有266/263公交线路直达沙田站，坐过去大概30分钟，门口骑电动到沙田站15分钟。自驾距离最近的高速入口外环高速8.2公里，南坪快速11公里，这一项可以打8分。

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12、医疗配套，项目距离最近的三甲医院是惠阳第六人民医院，距离约7.6公里，开车大概22分钟，距离不算太远，这么大楼盘但是没有配备社康服务中心，这一项可以打6分。

13、休闲配套，项目楼下就是坪山河沿河碧道，这个是市政工程，珠江门口这一块已经修好，晚上很多业主来这里散步，出门就是小型公园，这一项可以打7分。

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