湖南发布2020年一季度房地产市场形势通报 信心提振回暖较快

2020年4月21日,省住房城乡建设厅组织召开了2020年一季度全省房地产市场联席会议,省统计局、国家统计局湖南调查总队、省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、国家税务总局湖南省税务局、中国人民银行长沙中心支行、湖南银保监局,长沙市、株洲市、湘潭市、衡阳市、岳阳市、常德市、郴州市、永州市住房和城乡建设局等单位参加。会议就2020年一季度全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将2020年一季度全省房地产市场形势通报如下:

一、2020年一季度全省房地产市场基本情况

2020年一季度全省房地产市场延续调整态势,其中1-2月,受新冠肺炎疫情影响,房地产投资销售整体降幅较大,3月份以来,随着全面复工复产,市场信心提振,市场供需回暖较快。

(一)房地产开发投资小幅下降,1-2月增速由正转负,3月降幅收窄。1-3月,全省完成房地产开发投资655.32亿元,同比下降4.6%,降幅较1-2月收窄5.6个百分点,高于全国平均水平3.1个百分点,总量和增速在全国排名第12位和第19位,在中部地区排名第3位和第4位。从投资结构看,住宅完成开发投资479.06亿元,同比下降0.9%,占房地产开发投资的比重为73.1%;办公楼完成投资23.31亿元,同比下降8.2%;商业营业用房完成投资86.33亿元,同比下降14.3%。

市州方面,全省14个市州房地产开发投资全部同比下降。其中,长沙市完成投资264.87亿元,同比下降5.2%。其他市州中,降幅最小的前三位为湘潭、张家界、湘西自治州,降幅较大的三位为邵阳、常德、株洲。

(二)新建商品房销售面积、销售额下降,商品住宅库存基本合理,非住宅商品房去化压力大。1-3月,全省新建商品房销售面积1207.31万平方米,同比下降11.5%,降幅较1-2月收窄8.6个百分点,总量和增速全国排名第8位和第3位,在中部排名第3位和第1位。其中,住宅销售面积1099.70万平方米,同比下降8.1%;办公楼销售面积11.12万平方米,同比下降26.8%;商业营业用房销售面积64.98万平方米,同比下降31.9%。商品房销售额721.49亿元,同比下降9.1%,降幅较1-2月收窄8.1个百分点,高于全国平均水平15.6个百分点,总量和增速排名全国第8位和第6位,排名中部地区第3位和第2位。其中,住宅销售额639.95亿元,同比下降3.5%;办公楼销售额9.77亿元,同比下降41.6%;商业营业用房销售额57.61亿元,同比下降38.0%。截至3月底,全省新建商品房库存去化周期15.6个月,其中新建商品住宅库存去化周期10个月,非住宅商品房库存去化周期53.7个月,去库存压力较大。

市州方面,长沙市新建商品房销售288.05万㎡,同比下降7.6%;销售额246.02亿元,同比下降0.2%。三四线城市方面,新建商品房销售919.26万㎡,同比下降12.6%;销售额475.47亿元,同比下降3.1%。除张家界市外,12个城市销售面积均同比下降,降幅较大的分别是岳阳市、益阳市、永州市。

(三)商品住宅价格保持基本平稳。1-3月,全省新建商品住宅均价5819元/平方米,排名全国第29位,仅高于新疆、贵州,中部六省末位。其中长沙市新建商品住宅销售均价8506元/平方米,在全国30个直辖市、省会城市中排名第25位;三四线城市,新建商品住宅销售均价5045元/平方米。国家统计局数据显示,长沙新建商品住宅环比各月上涨;岳阳下降或持平;常德微幅波动。1各月月,长沙市分别上涨0.6%、0.3%、0.3%;岳阳市1、2月下降0.3%和0.4%,3月持平;常德市1月下降0.2%,2月上涨0.2%,3月下降0.4%。

(四)施工及新开工面积增速企稳回升。1-3月,全省房地产施工面积30444.42万平方米,同比增长0.2%,增速比1-2月份回升1.4个百分点。其中,住宅施工面积22230.94万平方米,同比增长2.0%。房屋新开工面积1286.11万平方米,同比下降34.0%,增速比1-2月回升21.1个百分点,比2019年回落41.2个百分点。其中,住宅新开工面积967.60万平方米,同比下降27.8%。房屋竣工面积1047.06万平方米,同比下降0.5%。其中,住宅竣工积784.73万平方米,同比增长4.5%。

(五)房地产用地量降价涨,降幅收窄。1—3月,全省房地产用地成交951.36公顷,同比减少8.0 %,降幅较1降幅月收窄20.8个百分点;房地产用地出让均价3519元/平方米,同比上涨36.4%,增速较1增速月提高13.1个百分点。从供应结构来看,商服用地供应量为345.52公顷,同比减少12.1%,占房地产用地供应量的36.3%;住宅用地供应量为605.84公顷,同比减少5.5%,占房地产用地供应量的63.7%。

(六)房地产贷款增速稳中有降。截至3月末,全省房地产贷款余额14269.7亿元,占各项贷款余额比重的31.5%,同比增长15.9%,增速已连续15个月回落,较1月回月回落0.4个百分点。全省房地产贷款新增646.0亿元,同比少增39.0亿元。从贷款投向来看,房地产开发贷款余额3948.5亿元,同比增长6.1%;个人住房贷款余额9265.4亿元,同比增长20.4%。

(七)房地产信贷保持平稳运行。截至2020年3月末,全省房地产贷款余额14269.7亿元,较年初增加646亿元,同比少增39亿元;自2018年末起,全省房地产贷款同比增速逐月放缓降至15.9%,低于去年同期8.6个百分点;房地产贷款余额占各项贷款余额比重31.5%,与去年同期基本持平,1-3月新增房地产贷款占全部新增贷款20.1%,低于去年同期9.9个百分点。

二、下阶段形势研判

4月17日,习近平总书记在中共中央政治局会议上再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展”。下阶段,我省将认真学习贯彻习近平总书记关于房地产工作的重要指示精神,进一步增强做好房地产市场管理工作紧迫感、使命感、责任感,坚决执行中央决策部署,落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制,扎实做好房地产市场管理的各项工作。预计下阶段全省房地产市场呈以下发展趋势:

(一)商品房销售、投资稳步回升。2020年一季度,受疫情影响,全省房地产市场降温明显。二季度,随着疫情得到有效控制和企业全面复工复产,市场信心提振,预计房地产市场将整体回暖,需求将逐步释放,商品房供应、成交等恢复常态化水平,市场销售、投资将有所回稳,但价格有小幅调整压力。

(二)房地产市场存在分化风险。长沙受经济发展态势良好、资金人口净流入、房价相对不高等因素影响,房地产项目去化加快,房地产市场企稳回升。三四线城市房地产市场将进一步承压,受疫情、棚改收缩、房贷等综合因素影响,尤其是人口流出多、需求提前透支、刚需减少的部分市州,未来较长时间内房地产市场承压明显。

(三)短期内中小房企的资金压力较大。出于安全防疫的需要,房企复工时间较往年普遍推迟,有效工作日缩短,同时,受销售下降、回笼资金受阻等影响,一季度全省房地产开发投资下降4.6%。在当前房地产企业融资渠道受到严格监管和控制情况下,房企现金流主要依赖销售回款,一季度销售回款同比下降12.2%,部分房地产开发企业资金周转困难,短期内资金压力较为明显。