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一、项目核心参数：蛇口十年磨一剑的“现房孤品”

基本属性

地段基因

：南山区蛇口自贸区门户，南海大道与工业八路交汇处，背靠大南山、南瞰深圳湾，与恒裕滨城、半岛城邦形成顶豪三角。

开发背景

：由华园地产开发（深圳本土房企），总建面23.1万㎡，容积率7.39，含4栋超高层（住宅、公寓、商办混合），2023年现房交付，规避烂尾风险。

建筑硬指标

住宅定位

：C座纯住宅仅30层，两梯两户设计，层高3.5米，主推160-180㎡三至四房，毛坯交付，总价1666万起（折后单价8.5万/㎡），清盘仅剩20套。

得房率争议

：套内79%-82%（含飘窗、阳台赠送），但实际使用空间需扣除高公摊，次卧面宽仅2.7米，功能性大于舒适性。

混居争议

社区含1144户（住宅仅96套，其余为公寓、商办及回迁房），商住混杂，私密性弱于纯住宅社区。

二、配套能级：顶配资源与“新旧撕裂”共存

交通：双地铁+自驾痛点

地铁零距离

：12号线四海站无缝接驳，未来15号线（前海环线）交汇，30分钟直达前海、深圳湾超级总部。

自驾硬伤

：南海大道早晚高峰拥堵指数8.2（满分10），北向户型受主干道噪音干扰。

教育与商业“双王牌”

现学区

：育才三小（2024年积分72.9分）+育才二中（初中四大率约5%），属南山二梯队中游，但教育局明确“多校划片”改革试点风险。

商业顶配

：自带2.5万㎡地铁商业+1公里内花园城、海上世界、K11亚洲旗舰店，但东南侧城中村夜市存在油烟侵扰。

生态特权与医疗短板

景观特权

：25层以上南向可瞰深圳湾15公里海岸线，北向中高层直面大南山森林景观。

医疗短板

：依赖蛇口人民医院（三级乙等），三甲资源集中于福田南片区。

定价策略

恒裕滨城二期

（二手25万+/㎡）：纯粹豪宅圈层，但楼龄老化；

晗山悦海优势

：现房+低密度，但圈层混杂劝退顶豪客群。

备案价10.5万/㎡

：实际折后8.5万/㎡起，对比周边花园城三期（二手14万/㎡）倒挂超40%，但得房率低7%-10%。

竞品对比

：

恒裕滨城二期（二手25万+/㎡）：纯粹豪宅圈层，但楼龄老化；

晗山悦海优势：现房+低密度，但圈层混杂劝退顶豪客群

长线价值

旧改红利

：隶属蛇口国际海洋城规划，但东侧赤湾片区拆迁停滞，10年内难兑现。

流动性风险

：2000万+总价段成交周期长达18个月，且同片区竞品库存超500套。

适配人群

改善型自住

：预算1500-2500万，追求育才学位+现房安全的南山企业家、跨境高管；

长线投资者

：押注蛇口自贸区升级，持有周期建议8-10年，需耐受商办混居环境。

硬伤预警

居住品质

：容积率7.39+商办混居，园林仅7600㎡，绿化率30%，舒适度垫底南山新盘；

装修黑洞

：毛坯交付需额外投入1500-2000元/㎡装修成本，超高层施工限制多。

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