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惠州星河山海半岛

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读懂星河山海半岛，首先要了解星河投资超600亿打造的11平方公里山海智汇文旅小镇——星河智汇小镇。

星河智汇小镇共规划为星河银海湾、星河智乐谷、星河山海半岛三大项目，其中银海湾主打海资源，智乐谷主打产业及配套，山海半岛主打山林湖海高尔夫复合资源。

星河智汇小镇是由星河集团打造的集“产·城·人·文”为一体的11平方公里山海联动智汇文旅小镇，构建星河山海半岛、星河智乐谷、星河银海湾三大模块联动。

| 醇熟配套，品质物业。

项目拥有山海高尔夫会所、星度假酒店，出门即可享受7000㎡活力商业街，包括美好生活馆、业主食堂等配套满足生活所需；

更有康养汤泉、专业的医疗养老机构等养生宜居配套；项目规划还有两所12班幼儿园、24班小学、18班中学，满足一站式教育；

此外，项目配备国家一级资质的深圳星河智善生活股份有限公司物业，24小时安保巡逻，360°全方位无死角安保监控，打造一个安全、健康社区。

优越的地理位置，和便捷的交通，让这片世外桃源得以联通全国，比海南方便得多。

星河山海半岛享“四高速、一高铁、一机场”三维立体交通网；项目距离高速出口仅6KM，厦深高铁惠东站距离深圳北站仅40分钟车程；未来将规划广惠高速延长线，项目内设有高速出口；另有在建的广汕高铁，深圳第二机场（惠州平潭机场）以及规划中的海上航线，未来将实现海、陆、空全线通航，轻松享受大湾区1.5小时黄金度假圈生活。

除高速之外，也可以选择高铁。

目前厦深高铁已经通车，从深圳北站乘坐厦深高铁达到惠东站仅约35分钟，票价31元，然后从惠东站坐接驳到巽寮的巴士即可到达项目，项目距离惠东站仅40分钟车程。

如今，项目一期已经完美交付，0投诉，100%交付率，二期项目也正在热销中。

| 46-99㎡二期瞰海洋房，最大化景观视野，纵览海景山谷园林三重景观，推窗即可瞰海，美好一览无余！

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房产信息：

年报解读 | 万科：全力行动应对阶段性挑战，严守财务安全增厚安全垫

2023年，面对市场继续下行，万科积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序。全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%，高质量交付住宅、公寓、商办共计28.9万套。尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入558.1亿元，同比增加8.9%，其中合并报表收入428.1亿元，同比增加13.8%。经营性业务税前毛利率提升5.2个百分点，形成了一批优质资产。全年经营性现金流净额39.1亿元，连续15年为正；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76.0%的高点连续5年下降。

与此同时，万科利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观导致部分项目消化还需要一段时间。二是，尽管经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。面对问题，万科采取了针对性举措，并取得了成效。经营性业务已经形成的优质资产，全年实现交易签约123亿元，万科全力抓住REITs、不动产私募投资基金等机会。华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT和中金印力消费REIT已正式进入申报/发行阶段。

面向未来，万科将继续确保安全底线，坚定降杠杆，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展，推动企业平稳渡过模式转型。

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销售额3761.2亿元，同比下降9.8%

2023年，万科实现合同销售面积2466.0万平方米，合同销售金额3761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%。

一方面，万科精细化目标管理，提升去化表现。2023年万科针对住宅、车位、商业、办公、公寓等不同类型的产品，按照新增和库存分类制定销售目标，持续开展过程监测。全年累计新开盘项目50个，首开当日去化率67%，在合肥、东莞、杭州、上海等城市的6个项目开盘即售罄。

另一方面，万科开拓多种销售渠道链接新老客户。根据购房者消费习惯和获取信息渠道的趋势性变化，万科积极发挥线上功能的应用，在各城市开通各类服务和直播账号，为客户提供更便利的购房信息咨询，从2023年9月至年底共完成1.5万场直播活动，积极助力成交；全年通过“分享家”（线上获客工具）获得的客户线索量同比增长了39%，占整体成交的比例为14%。

图：2023年万科各区域销售贡献占比情况（按金额）

企业研究：https://www.cih-index.com/

从各区域销售金额贡献占比来看，南方区域、上海区域和北京区域销售占比最高，均超过10%，分别为23.7%、34.2%和13.5%，东北区域占比5.1%，华中区域占比9.1%，西南区域7.1%，西北区域6.5%。

坚持高质量精准投资，聚焦有真实需求、投资兑现度高的项目

万科2023年累计获取新项目43个，总规划计容建筑面积596.0万平方米，权益计容规划建筑面积333.3万平方米，权益地价总额约463.2亿元，新增项目平均地价为13899元/平方米。新获取资源以住宅品类为主，并主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市。

万科通过成熟产品模型应用和精益化管理，保障新项目投后兑现。2023年新获取项目已有33个实现开盘销售，投资兑现度达88%。在新增投资外，还在政策允许条件下通过资源盘活等方式持续改善资源结构，年内完成盘活和优化的资源实现90.2亿销售签约转化。

截至2023年底，万科在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米，权益计容建筑面积约3727.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3303.5万平方米，权益计容建筑面积约2080.9万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约373.9万平方米。

立足“城乡建设与生活服务商”的战略定位，业务布局多样化

万科以房地产开发、物业、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务多样化布局，立足“城乡建设与生活服务商”的战略定位，致力于为客户提供美好生活的多样化产品与服务，创造更长远的真实价值，与新时代城市同步发展。

万科2023年实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；实现归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。分业务类型看，营业收入中来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4297.5亿元，占比92.3%；来自物业服务的营业收入为294.3亿元，占比6.3%。在收入规模增长的同时，经营效益也得到提升。其中，物业服务净利润增长高于收入增长；长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。

资债结构持续优化，持续拓展融资渠道

万科经营性现金流净额连续15年为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债，全年回款效率保持100%。加强和金融机构的互信合作，金融机构给予了大力支持，保持融资资源持续投放。全年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元。资债结构持续优化，扣除预售账款的资产负债率65.5%，较2022年底降低2.1个百分点。

万科持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，通过加强和金融机构的互信合作，金融机构给予了大力支持。2023年境内新获融资的综合成本为3.61%。2023年万科累计发行信用债100亿元，其中完成20亿元的公司债券发行，票面利率为3.10%（3年期），分4次完成总额为80亿元的中期票据发行，最低票面利率为3.07%（3年期）。

2023年实际利息支出合计142.6亿元，其中资本化的利息合计94.2亿元。在保持开发项目融资稳定的同时，万科持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。2024年1月，央行和金融监管总局联合下发通知，明确2024年底前全国性商业银行可向部分经营较好的房企发放经营性物业贷款，用于“偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”。万科正积极和银行进行洽谈，加快经营性融资资源的释放。

城市房地产融资协调机制实施以来，万科按照要求积极向新融资模式转型，截至目前已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，后续将按各个城市细则要求积极申报。

表：万科截至2023年底融资情况表（单位：亿元）

企业研究：https://www.cih-index.com/

确保安全底线，推动企业平稳渡过模式转型

面向未来，万科将着力在以下几个方面开展工作，推动公司平稳渡过模式转型：

一是，确保安全底线。万科将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元。

二是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务1000亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式的转型。

三是，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展。

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