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✅万科湾中公馆
【项 目 概 况】THE PROJECT OVERVIEW
【项目名称】万科深业·湾中新城
【项目地址】中山·马鞍岛·深中通道口约3公里
【项目特色】岛上唯一对望前海的滨海综合体
【品牌实力】世界500强万科、深圳市国资委直管企业深业联合出品
【土地面积】约1153亩
【计容建面】约175万㎡
【交 通 配 套】
马鞍岛作为“黄金枢纽”，规划着丰富的交通资源，包括1桥，2城轨，2地铁，3高铁，1快线，1码头，5机场包围着的马鞍岛，成为中山唯一拥有海陆空立体交通网的区域：
海陆空柜交通枢纽，虹吸湾区千万人流
①深中通道（建设中）：距离项目约3km，深中融合桥头堡，快速直达前海和宝安机场，预计2024年6月建成通车；
②中山港新客运码头（建设中）：国家一类口岸，可实现异地候机，12个泊位+多航线，一船深港澳，一小时畅享黄金内湾圈；
③南中珠城际18号线（建设中）：规划经过马鞍岛联通预留翠亨新站，未来3站到南沙，一线连通广州-马鞍岛-珠海。
④机场：未来乘坐地铁18号线，直达广州白云机场；楼下中山港新客运码头，一船即达香港国际机场、深圳机场以及澳门机场。
【项 目 配 套】
【滨海大城】计容建面约175万方湾区地标综合体
湾中新城-约175万方国际滨海地标大城，项目规划约70%的商办体量，涵盖八大业态，打造成政商文旅住等世界级湾区地标综合体。
湾中会展中心 世界湾区对外窗口
项目自带约14.8万方的湾中会展中心，化身强力的人流引擎，催生旺盛的短租需求！同时带动项目餐饮、交通、旅游、商业等相关产业群的发展，拉动片区经济的发展！
抢入中山港新客运码头 虹吸湾区海量客流
中山港新客运码头，为国家一级口岸，预计最大客流量可达300万人次/年，连接黄金内湾100公里，也将带来不可估量的客流红利！
城市封面 湾区地标 未来之门
约249㎡超高层沿海双子塔，囊括星级酒店、总部办公、海景平层等多业态产品，未来将汇聚湾区精英人群，成为深中双城新名片！
星级酒店加持 经济客流双赋能
作为中山市引入的第一家洲际酒店，洲际集团百年品牌，将极大地提成商旅的接待水平，也将带来源源不断的高端旅客人流！
世界知名ip加持，湾区消费目的地
建筑面积约 9.3 万方商业水街及3.5万方地标商业MALL，其中水街引进孩之宝、沃贝、美泰等世界知名IP集团，共同打造湾区国际级IP室内主题乐园FEC，带来巨大客流和消费力的同时也推动项目周边旅住酒店、休闲娱乐、品牌餐饮等产业发展。
Part6【公 馆 介 绍】
①湾中公馆产品基本信息
【总楼栋】3栋
【总户数】1258户
【产品总建面】59042.2㎡
【产品面积段】建面约29㎡/49㎡/66㎡公馆
【层高】3.6m
【层数】21-22层
【交付标准】精装交付
【产权年限】40年
【相关收费】物业费4.5元/㎡，水费约4.02元/吨，电费约0.69-0.84元/度
②湾中公馆项目必买理由
【总价45万轻松上车 一桥对望前海】
【冠领马鞍岛 湾区投资理想之选】
【海景公馆 楼下码头 对望前海】
【现代滨海度假风 森系公馆园区】
③项目户型品析
湾中公馆1#、3#-户型及标准层
③湾中公馆创意业态示意
网红民宿业态示意图
1+1轰趴馆业态示意
咖啡烘焙馆业态示意
✅万科湾中公馆
房产信息：
中期业绩解读丨保利发展：稳经营优服务，提质增效推动高质量发展
2024上半年，面对市场下行压力，保利发展积极调整销售策略，把握住二季度以来的市场窗口期，加大推盘与去化力度，实现了签约金额1733.36亿元，签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年，保利发展保持稳健的资产负债结构，三道红线均处于绿档；融资成本持续下降，渠道畅通。保利发展产品力与服务力不断提升，资产经营稳步发展，上半年实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%。
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销售金额稳居行业第一，合理控制投资节奏
销售金额稳居第一，市占率小幅提升。2024上半年，面对市场的快速下行，保利发展积极调整销售策略，积极加大推货力度，加强综合去化举措，实现签约金额1733.36亿元，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点。市场占有率方面，2024上半年，保利发展市占率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%；销售贡献同比提升2个百分点至89%。
图：2018-2024上半年保利发展销售额、销售面积及增速情况
数据来源：企业发布，中指研究院综合整理
良好的销售能力，得益于保利发展的营销节奏。2024上半年，保利发展把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%。同时，公司根据政策热点，加强综合去化举措。二季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节）日均认购近20亿，同比提升23%。二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势。
合理控制投资节奏，加大力度去库存。2024上半年，保利发展核心城市土地推出量显著下降，保利发展主动调整投资节奏，优中选优，择机补充土地资源，共拓展项目12个，总计容面积116万平方米，总地价126亿元。同时，保利发展持续加大力度去库存，不断优化土地储备结构。上半年，保利发展土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%；核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，保利发展积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作，加速库存去化。
融资渠道畅通，持续优化债务结构
融资成本有所下降，渠道畅通。2024上半年，保利发展积极把握低利率融资窗口，新增融资的平均成本较2023年下降21 BP至2.93%；截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%。报告期内，保利发展融资渠道通畅，实现新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元。
保利发展债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。截至报告披露日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化债务结构打下基础。
图：2024上半年保利发展“三道红线”均为绿档
保持稳健的资产负债结构。报告期末，保利发展扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，资产负债结构保持稳健。
收入平稳增长，夯实品质提升经营能力
营业收入平稳增长，持续降本增效。2024上半年，保利发展实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%；毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；实现利润总额141亿元。在行业利润率普遍下行的情况下，保利发展积极推动供采改革，通过引入优质供方、稳住产品品质和供应链、达到综合成本最优；适配产品系需求，强化集采统筹管理，在全国范围内扩大集采范围，实现规模化降本增效。报告期内，保利发展除地价外直投成本较计划降低0.69%。同时，持续加强各项费用管控，管理费用率较去年同期下降0.15个百分点，部分对冲了利润率下行的影响。
产品品质不断提升，资产经营稳步发展。随着供需关系发生改变，产品结构也随之改变。保利发展紧跟行业发展，不断夯实产品品质。2023年以来，保利发展新获取项目中，超过75%的项目打造为“天悦和”产品系，该产品系均以“所见即所得”全维实景呈现，打造了保利的产品品牌标识，产品品质不断提升。保利发展在“人文社区”产品理念的基础上，提出“人文服务”理念，以更多维的服务场景，为客户提供服务情绪价值。同时，公司通过物业公服、商业服务、公寓租赁、健康养老、会展赛事等多元服务业态，为客户营造更多理想生活场景。在服务子品牌方面，发布“时光系”购物中心品牌和“和寓”公寓品牌，系统性提升品牌价值。在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%，实现了有质量的发展。
发布《2024年度“提质增效重回报”行动方案》
2024上半年，保利发展为深入贯彻党的二十大和中央金融工作会议精神，落实国务院《关于进一步提高上市公司质量的意见》和国务院国资委关于提高央企控股上市公司质量有关工作要求，积极响应上海证券交易所《关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行动的倡议》，推动企业以高质量发展切实保障股东回报，制定了2024年度“提质增效重回报”行动方案。
其一，稳经营、提质效，推动房地产开发主业高质量发展。2024年，保利发展将贯彻落实既定的战略方针，稳经营、提质效，推动房地产开发主业强基健体、高质量发展，在保持经营规模和业绩稳健的同时，积聚更强、更可持续的发展动能。一是以产品焕新推动销售去化，稳定经营规模。二是牢牢把握确定性做优增量投资，增强持续发展动能。三是以客户为中心，积极践行高品质发展。四是践行八维精益管理，推动降本增效。
其二，做优物业服务、提升资产经营，积极构建新发展模式。在房地产行业“租购并举”的新发展阶段，保利发展将以更大的战略资源投入，着力补短板、强弱项，持续做优物业服务、加快提升资产经营能力，积极构建新发展模式。
其三，加强科技应用，推动绿色创新发展。2024年，保利发展将继续推进人本化、绿色化、低碳化、智慧化和产业化的“和翎计划”，一是加大低碳技术的挖掘和应用，推广超低能耗建筑、近零能耗建筑技术，继续保持较高的绿色建筑覆盖率；二是实施绿色供应链管理，将绿色环保融入采购技术标准，推进产业链上下游企业技术革新、产品迭代，从设计、建造、运营等环节全方位提升绿色技术含量。
其四，聚焦风险防范化解、强化现金流管理，保障安全与发展。面对行业持续调整和市场下行，保利发展将进一步提升风险防范化解能力，强化现金流管理，通过强化经营活动的动态管理和快速反应，提高决策效率；全面加强合资合作项目管理，防范经营风险；深化资金精细管理，加大待收款的催收清欠，做大资金回笼绝对值，保障现金流平衡。
其五，强化投资者权益保障，持续现金分红回报股东。保利发展将不断强化现代公司治理，持续提高信息披露和投资者沟通质量，与投资者保持通畅的、多层次双向互动关系，并持续通过现金分红回报股东。
近年来，房地产行业进入深度调整期，保利发展时刻保持对宏观经济、行业政策、市场环境的密切关注，及时有效的调整经营策略，始终保持优秀的市场应变能力，从而赢得了复杂形势下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。
✅万科湾中公馆
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